В первом квартале в Петербурге и Ленобласти зарегистрировали почти 18 тыс. договоров долевого участия. В прошлом году за три месяца сделок было на 10 тысяч больше — ведь именно февраль и март 2022 года показали наиболее ажиотажный спрос на квартиры. Но если сравнивать март 2023 года с февралем, то уже можно заметить позитивную динамику. При этом, несмотря на запрет околонулевых ставок, ипотека по-прежнему остается главным способом покупки жилья.

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в городе в первом квартале зарегистрировано 12 855 ДДУ, что на 42 % меньше показателей прошлого года. Продажи в марте 2023 года также в сравнении с прошлым годом не радуют — 5 053 ДДУ против 9 717 в прошлом году. Но стоит обратить внимание, что продажи в марте выросли на 43 % относительно февраля, когда был зарегистрирован 3 531 ДДУ.

Примерно такая же ситуация складывается и в соседнем регионе. По данным Управления Росреестра по Ленобласти, в первом квартале зарегистрировано 5 040 ДДУ, что на 33 % меньше, чем за первые три месяца 2022 года. В марте здесь заключено 1 705 сделок — годом ранее в марте их было 2 963. Но по сравнению с февралем 2023 года число ДДУ выросло на 40 %.

Всего в петербургской агломерации в первом квартале было продано 540 тыс. кв. м строящегося жилья, подсчитали в Консалтинговом Цeнтре «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). «Традиционно, из года в год, показатели первого квартала оказываются несколько меньше, чем в конце года, — объясняет Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». — Дают о себе знать длинные январские праздники, плюс психологически многие покупатели стремятся завершить все сделки до наступающего нового года». Не стал исключением, по ее словам, и первый квартал 2023-го — в четвертом квартале 2022-го было продано на 25 % больше. Самое большое снижение по числу сделок показал «праздничный» январь. Тем не менее в текущем году причина не только в большом количестве выходных, но и в других факторах. Например, в январе 2023 года произошло повышение ставки по ипотеке с господдержкой на 1 %, а также — ограничение околонулевых ставок от застройщика. В первом зимнем месяце большинство банков подняли минимальную ставку по субсидируемым программам до 3 %. Затем последовало дальнейшее повышение.

— Обещания по повышению минимальных субсидированных ставок в конце марта тут же повлияло на увеличение спроса: люди, которые ожидали изменения условий, поспешили заключить сделки по старым условиям, — комментирует Ольга Трошева. — В связи с этим, а также с тем, что были запущены стимулирующие акции, к марту уровень спроса последовательно восстановился до средних показателей июля — ноября 2022 г. Так, нами был отмечен прирост спроса на 23 % относительно уровня февраля 2023 года.

Так, Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, отмечает, что в Ленобласти спрос хотя и вырос по сравнению с февралем текущего года, но не восстановился до марта 2022 года. «В целом в первом квартале 2023 года в Ленинградской области продано 176 тыс. кв. м жилья, что на 36 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года, — говорит она. — Однако мы видим предпосылки к дальнейшему повышению спроса». Максимальный спрос на областное жилье, по словам Марии Орловой, наблюдался во Всеволожском районе — на него пришлось 83 % всех сделок, или 147 тыс. кв. м жилья (для сравнения: в Ломоносовском районе за тот же период приобретено всего 18 тыс. кв. м).

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» оценивает прирост объема продаж в сегменте масс-маркет в агломерации в целом примерно в 30 % (март к февралю 2023 года). «Такая динамика вызвана в основном активностью застройщиков по предоставлению различных акций. Тем не менее объемы продаж в марте 2023 году уступили на 24 % результатам марта 2022 года», — добавил он.

При этом по структуре продаж в марте 2023 года по сравнению с февралем был небольшой прирост доли студий, что отчасти характеризует увеличение спроса на самые недорогие по стоимости квартиры и увеличение доли частных инвесторов по ликвидным лотам, которые приобретают недвижимость для сохранения средств, сообщил Дмитрий Ефремов.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», говорит, что снижение спроса в первом квартале 2023 года было прогнозируемым: «Платежеспособность населения не растет, часть покупателей по-прежнему занимают выжидательную позицию, что связано с геополитической ситуацией в стране, она всё так же нестабильна. Не добавляют оптимизма и возросшие ставки по ипотеке».

При этом он соглашается, что в марте петербургский рынок новостроек был более активен — количество сделок увеличилось на 18,6 % по сравнению с февралем. «Однако если рассматривать аналогичный период 2022 года, то количество сделок сократилось в 2 раза. Объем продаж тоже существенно снизился, но мы закрыли месяц в тех показателях, на которые рассчитывали с учетом стагнации рынка», — рассказал он.

«Активность в первом квартале нарастала постепенно — с каждым месяцем рынок становился всё более оживленным, — уточнил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Снижение в начале года было плановым и ожидаемым. К этому привел всплеск продаж в ноябре и декабре 2022 года на фоне слухов о завершении программы льготной ипотеки. Благодаря этому, в конце прошлого года был исчерпан спрос, который в противном случае перешел бы на началo 2023 года».

При общей положительной тенденции в компаниях по-разному оценивают результаты деятельности.

«В первом квартале продажи компании выросли примерно на 5 % по сравнению с последним кварталом прошлого года», — говорит Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой».

«Объем продаж по компании «Строительный Трест» в первом квартале 2023 года превысил 3 млрд рублей, — отмечает Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный Трест». — Это немного меньше, чем за тот же период прошлого года, когда спрос на недвижимость был на годовом пике. В целом в феврале и марте активность спроса увеличивалась, в основном благодаря ипотеке».

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», рассказал, что по портфелю проектов компании январь ознаменовался минимальным уровнем продаж, в феврале наблюдался рост на 50 % в среднем по проектам, в марте — еще плюс 20 % относительно февраля. «Наибольшую динамику показала недвижимость комфорт-класса — она в марте выросла на 40 %, — говорит он. — Однако в сравнении с четвертым кварталом 2022 года спрос на жилье комфорт-класса еще ниже, а вот спрос на сервисные апартаменты уже опережает показатели конца прошлого года».

Участники рынка отмечают, что сделки проходят во всех сегментах рынка. «Однако основное внимание покупателей сосредоточилось на жилье экономкласса в Ленобласти или близко к окраинам города, — утверждает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ. — Застройщики находятся в жестких условиях конкуренции и столкнулись с необходимостью регулярного стимулирования продаж. С началом весны «сошлись все звезды»: рынок можно однозначно характеризовать как рынок покупателя, застройщики конкурируют за его внимание, закрылись ипотечные программы, которые давали в прошлом году минимальную субсидированную ставку, изменились условия по другим программам».

Положительный тренд наметился и в сегменте апартаментов. «В 1 квартале продажи в проекте Digital Village Vertical были хорошими, — говорит руководитель отдела продаж проекта Александр Терентьев. — Мы выполнили полностью план продаж, спрос был стабильный, без резких взлетов и падений, что радует. Если говорить о рынке в целом, то во второй половине квартала участники фиксировали рост спроса».

— В целом первый квартал 2023-го показал неплохие результаты по спросу: он сопоставим с ситуацией 2010–2011 гг, когда страна постепенно выходила из кризиса, — резюмировала Ольга Трошева. — Более того, хорошим знаком является тот фaкт, что и продажи открылись в первом квартале 2023-го примерно в таком же объеме: на рынок было выведено столько же, сколько и продано, то есть 542 тыс. кв. м.

Есть что предложить

По данным компании Nikoliers, с начала года в Петербурге и Ленобласти в продажу вышло 12,7 тыс. квартир, что на 30 % меньше, чем в первом квартале 2022 года. За первый квартал рынок города пополнился 15 проектами в Петербурге (8,6 тыс. квартир) и 10 проектами в Ленобласти (4,1 тыс. квартир). При этом к премьерам можно отнести только 2 проекта в городе и 7 в области, остальное — очереди уже строящихся проектов. При этом в сегменте апарт-отелей и апартаментов в 1 квартале новые комплексы в продажу не выходили, добавил Александр Терентьев.

«Предложение не растет, — констатирует Сергей Софронов. — Напротив, оно снижается, как и прогнозировалось еще в прошлом году. Если сопоставить текущие цифры по вводу жилья эксплуатацию и выводу новых проектов на рынок, то очевидно — предложение будет меньше. С другой стороны, появится больше вариантов относительно недорогой недвижимости в форматах комплексного освоения, прежде всего на юге города».

По словам Яна Фельдмана, в текущей ситуации на рынке и нестабильного спроса застройщики осторожно подходят к запуску новых проектов. «Наша компания не меняет планов по старту новых очередей уже в строящихся кварталах и выводу новых объектов, — отметил он. — Мы считаем, что хороший продукт будет востребован даже на сужающемся рынке. Сейчас мы ведем градостроительную подготовку двух новых проектов».

«Как и многие застройщики, мы аккуратно относимся к выводу новых объектов, — поясняет Сергей Терентьев. — Сейчас пополнение предложения происходит в более спокойном режиме, чем еще полгода назад. Полагаю, что объем новых проектов примерно в три раза меньше того, что можно было бы вывести в продажу». При этом он считает, что рынок находится в состоянии некоторого баланса — объекты выводятся в соответствии с текущим спросом. «Объемы реализации наших объектов близки к плановым, а где-то даже их превышают. В дальнейшем объемы вывода будут зависеть от интереса со стороны покупателей. Строители готовы поддержать растущий спрос, оперативно выводя новые проекты на рынок», — говорит он.

Анна Боченкова рассказала, что в первом квартале «Дальпитерстрой» не выводил на рынок новых проектов, а продолжил реализовывать масштабный проект «Алексеевский квартал» в Шушарах. «Два года назад рядом с кварталом мы сдали детский сад на 415 мест, в прошлом году — школу на 1925 мест, а в этом году планируем начать строительство в Шушарах еще двух детсадов и школы», — добавила она.

«Объем предложения на рынке новостроек пополняется очередями строительства объектов, которые уже были в продаже ранее, и новыми объектами, при этом девелоперы занимают достаточно осторожную позицию к пополнению товарного запаса на фоне относительно невысокого спроса, — подтвердила Екатерина Немченко. — Заметным событием на рынке стало появление нового участника, застройщика А101 с двумя проектами в Ленобласти». Сама компания «РСТИ» вывела на рынок новый проект на Октябрьской набережной — ЖК «Лайнер».

«Строительный Трест» в первом квартале вывел в продажу два лота второго этапа жилого квартала NEWПИТЕР в Новоселье на 1050 квартир общей площадью 60,7 тыс. кв. м.

По данным Nikoliers, в комфорт-классе на рынок вышло 7,1 тыс. квартир, предложение в бизнес-классе пополнилось на 1,5 тыс. квартир, а в премиум-классе не вышло ни одного проекта.